39.信赖保护：请对我的信任负责（2）
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世和律师事务。
杜蘅与陈清颖在会议室接待了房东阿姨一家人，房东阿姨与先生，儿子儿媳妇。
房东一家人都是本地人，北方人直爽的性子，房东阿姨快人快语，很生气很急切，很焦躁，一脸的暴躁气质。
律师常常面对的是负能量，是在强烈的情绪中的人，是以，杜蘅已经修炼的沉稳如山，不会轻易的被人带着节奏走；陈清颖性格温和平和，她言语缓缓，周全的帮大家倒水，不失时机的关照着众人。
会议室里，有有一束花发散幽香，陈清颖端过来的茶水亦有香味弥漫，尽量冲淡着对面当事人一家人的火气。
再度听房东阿姨一家人七嘴八舌的说了案情经过，案情很简单。在他们一边说的过程中，杜蘅低头也看过了至关重要的房东儿子与购房业主的协议，协议是房产中介提供的标准格式模板，本身也无很大很可争议的地方。
购房定金二十万，虽然这个定金数目不低，但是绝对低于《合同法》最高限额的合同标的的百分之二十，相对于几百万的房子，是完全的正常范围定金；定金罚则的规定，支付定金房违约，定金不退，也没有任何的异议。
“不是我们不买啊，按照之前的安排，我们是可以买的，也买得起的。现在是贷款额度太少，要追加的首付款太多，这是实在没办法了。”
“这合同上写着，我们首付是290万，负担契税等税费，还有中介的服务费……”房东的儿媳妇道。
“也备注着，如果批贷额度不够，你们需要补齐首付款的差额。”
杜蘅指着小括号的字说道。当事人都是习惯说有利于自己一方的话，这无可厚非，但是，的确也是在考验律师的细心与怀疑精神。
“那我们就没办法了吗？”房东阿姨道。“二十万啊，不能就一分钱不给我们吧。这太不公平了，关键的是，这不怪我们啊……”
是的，这是关键。房东并没有违约的恶意，可是，合同法所约束的违约行为，并不必要求是恶意违约。只是，履行不能是因为这样突如其来的意外，这对谁来说都不甘心。
“还有一些机会……今天新出了一条补充解释，有关部门就已经签订购房协议，但是没有网签的房子，比如，如果是第三套住房，买主已经不符合购房条件，这导致实际不能够履行的房产买卖，那么，合同应当终止，业主退还定金与首付款等已收费用。就这条来看，有关部门是将这条政策解释为不可抗力导致合同终止。”
杜蘅拿出一份打印的文件给房东一家人看。
“那我们可以问他们要啊……人家都说了，买不了的退，他就应该推给我们。”房东阿姨急切的说道。
陈清颖将水向阿姨推了推，微微笑着示意她情绪缓一缓。
“这是针对的两回事儿……”
“不都是买房么？怎么就是两回事儿了。”房东阿姨不解。
“这明明就是一回事儿，你不能帮着别人说啊……”房东阿姨的儿媳妇也说道。
杜蘅在心里默念着，逻辑很有用，但是大多数人不懂，律师的工作就是科普，科普，科普……
“您看啊，是这样，这条政策针对的是在政策范围内的合同实际不能够履行，因为政策不允许过户，这样的情况下，是终止履行。而按照住建局的新政，你们已经卖掉了名下房子，名下一套房子都没有，这是符合购房政策的。你们的合同，从政策角度来说，没有任何的履行障碍。你们不能够履行合同，是因为贷款的政策影响，是不能够支付足够的首付款。这是两回事儿……”
“不都还是政策问题么？都是国家机关的政策，为什么有区别？”房东的日子追问。
世界上最神秘的组织之一，是有关部门。然而，这是个笑话。不同部门的不同规定在法律上是有着严格的划分的，区别意义甚大，可是这些当事人就更不懂得了。
眼前明明很清楚的事情，在很难跟当事人去解释清楚的时候，杜蘅不由得有些气馁。
“阿姨，是这的，这条规定呢，就说了一种情况，就是名下有两套房，住建局不让过户的合同终止，业主要退款，其他的都不管的。”陈清颖道。
房东阿姨恍然大悟。
“这个姑娘说的明白啊……那我们还有办法能够要出来这钱么？”
“我们能试试，就说类似的情况这么样处理，那么我们也应该能够要求怎么样处理。不过没有这种明文规定，不敢保的……”
陈清颖解释着。
三言两语，陈清颖得到了比杜蘅还要多的信任。
房东阿姨开始与杜蘅商议着怎么去解决，陈清颖给出的方案是，先代房东一家人去跟业主谈谈，如果解释不清楚，那么再起诉。
杜蘅一边喝掉了半杯茶水，一边欣赏的看着陈清颖与房东一家人聊得热络，开始反思自己的谈案方式。
其实，陈清颖的解释是没有自己解释的清楚的，但是，她用自己的方式让当事人以为自己是明白的，而且，当事人也的确走出了理解的误区；而杜蘅自己，是用自己的角度去解释，填鸭式的说着很多的道理与概念，根本没有顾及房东阿姨一家人的接受能力。在争辩中，将自己放在了与对方相反的立场，适得其反。
终于，房东阿姨起了费用的问题。
“律师的时间成本是很高的，这个，请您明白我们付出的时间成本。”陈清颖微微笑着。
“那是，那是……”
“不过呢，阿姨与我们认识，我们肯定要多照顾的。您遭受了经济损失，也的确很难过，我很理解您。这样，您先不用交费，我可以先帮您跟业主谈谈，如果能够谈下来，业主退还的金额您觉得满意，能够达成协议，我们就收费业主退还金额的百分之二十；如果谈不下来，我们不收费。如果以后起诉的话，您支付五千的车马费用，之后的判决如果我们赢了，我们收判决金额的百分之二十。您一家人考虑一下？”
陈清颖道。
百分之二十的风险代理，是一个很适中的收费。而对当事人来说，事前不收费的诱惑是很大的。
协议谈成，签订，前后一个半小时。
送走了房东阿姨一家人，杜蘅主动与陈清颖击掌。
“你太厉害了，哪里是职场新人，简直是谈案的高手啊……如果没有你，我觉得我和他们会互相折磨到崩溃，不欢而散的。”
杜蘅由衷的说道。
“你做商事案子多了，接触的人都是中高层，彼此都能够get到点，你说话习惯。我呢，之前跟一些不学无术的富二代太太混了很久，最是知道怎么去跟那些不能够交流的人交流……”陈清颖总结着。
“这是律师的最黄金技能，有你太幸福了。”杜蘅抓着陈清颖的袖子说道。
“你觉得这个案子，如果打官司能赢么？”
“有关部门的政策，不可能涉及到非强制条款，如果是想无争议的赢下来，很难。如果这个案件适用于情势变更，虽然有点牵强，但是说的过去。本来合同保证的是交易安全，交易的可预测性；现在导致交易不安全的是政策，从公平角度来说，业主归还一部分，于情于理也是合宜的。”杜蘅分析着。
“一起努力，一场艰难的小案子。同是公权力车轮下的庸咏小民……”
杜蘅与陈清颖第二次击掌。
世和律师事务。
杜蘅与陈清颖在会议室接待了房东阿姨一家人，房东阿姨与先生，儿子儿媳妇。
房东一家人都是本地人，北方人直爽的性子，房东阿姨快人快语，很生气很急切，很焦躁，一脸的暴躁气质。
律师常常面对的是负能量，是在强烈的情绪中的人，是以，杜蘅已经修炼的沉稳如山，不会轻易的被人带着节奏走；陈清颖性格温和平和，她言语缓缓，周全的帮大家倒水，不失时机的关照着众人。
会议室里，有有一束花发散幽香，陈清颖端过来的茶水亦有香味弥漫，尽量冲淡着对面当事人一家人的火气。
再度听房东阿姨一家人七嘴八舌的说了案情经过，案情很简单。在他们一边说的过程中，杜蘅低头也看过了至关重要的房东儿子与购房业主的协议，协议是房产中介提供的标准格式模板，本身也无很大很可争议的地方。
购房定金二十万，虽然这个定金数目不低，但是绝对低于《合同法》最高限额的合同标的的百分之二十，相对于几百万的房子，是完全的正常范围定金；定金罚则的规定，支付定金房违约，定金不退，也没有任何的异议。
“不是我们不买啊，按照之前的安排，我们是可以买的，也买得起的。现在是贷款额度太少，要追加的首付款太多，这是实在没办法了。”
“这合同上写着，我们首付是290万，负担契税等税费，还有中介的服务费……”房东的儿媳妇道。
“也备注着，如果批贷额度不够，你们需要补齐首付款的差额。”
杜蘅指着小括号的字说道。当事人都是习惯说有利于自己一方的话，这无可厚非，但是，的确也是在考验律师的细心与怀疑精神。
“那我们就没办法了吗？”房东阿姨道。“二十万啊，不能就一分钱不给我们吧。这太不公平了，关键的是，这不怪我们啊……”
是的，这是关键。房东并没有违约的恶意，可是，合同法所约束的违约行为，并不必要求是恶意违约。只是，履行不能是因为这样突如其来的意外，这对谁来说都不甘心。
“还有一些机会……今天新出了一条补充解释，有关部门就已经签订购房协议，但是没有网签的房子，比如，如果是第三套住房，买主已经不符合购房条件，这导致实际不能够履行的房产买卖，那么，合同应当终止，业主退还定金与首付款等已收费用。就这条来看，有关部门是将这条政策解释为不可抗力导致合同终止。”
杜蘅拿出一份打印的文件给房东一家人看。
“那我们可以问他们要啊……人家都说了，买不了的退，他就应该推给我们。”房东阿姨急切的说道。
陈清颖将水向阿姨推了推，微微笑着示意她情绪缓一缓。
“这是针对的两回事儿……”
“不都是买房么？怎么就是两回事儿了。”房东阿姨不解。
“这明明就是一回事儿，你不能帮着别人说啊……”房东阿姨的儿媳妇也说道。
杜蘅在心里默念着，逻辑很有用，但是大多数人不懂，律师的工作就是科普，科普，科普……
“您看啊，是这样，这条政策针对的是在政策范围内的合同实际不能够履行，因为政策不允许过户，这样的情况下，是终止履行。而按照住建局的新政，你们已经卖掉了名下房子，名下一套房子都没有，这是符合购房政策的。你们的合同，从政策角度来说，没有任何的履行障碍。你们不能够履行合同，是因为贷款的政策影响，是不能够支付足够的首付款。这是两回事儿……”
“不都还是政策问题么？都是国家机关的政策，为什么有区别？”房东的日子追问。
世界上最神秘的组织之一，是有关部门。然而，这是个笑话。不同部门的不同规定在法律上是有着严格的划分的，区别意义甚大，可是这些当事人就更不懂得了。
眼前明明很清楚的事情，在很难跟当事人去解释清楚的时候，杜蘅不由得有些气馁。
“阿姨，是这的，这条规定呢，就说了一种情况，就是名下有两套房，住建局不让过户的合同终止，业主要退款，其他的都不管的。”陈清颖道。
房东阿姨恍然大悟。
“这个姑娘说的明白啊……那我们还有办法能够要出来这钱么？”
“我们能试试，就说类似的情况这么样处理，那么我们也应该能够要求怎么样处理。不过没有这种明文规定，不敢保的……”
陈清颖解释着。
三言两语，陈清颖得到了比杜蘅还要多的信任。
房东阿姨开始与杜蘅商议着怎么去解决，陈清颖给出的方案是，先代房东一家人去跟业主谈谈，如果解释不清楚，那么再起诉。
杜蘅一边喝掉了半杯茶水，一边欣赏的看着陈清颖与房东一家人聊得热络，开始反思自己的谈案方式。
其实，陈清颖的解释是没有自己解释的清楚的，但是，她用自己的方式让当事人以为自己是明白的，而且，当事人也的确走出了理解的误区；而杜蘅自己，是用自己的角度去解释，填鸭式的说着很多的道理与概念，根本没有顾及房东阿姨一家人的接受能力。在争辩中，将自己放在了与对方相反的立场，适得其反。
终于，房东阿姨起了费用的问题。
“律师的时间成本是很高的，这个，请您明白我们付出的时间成本。”陈清颖微微笑着。
“那是，那是……”
“不过呢，阿姨与我们认识，我们肯定要多照顾的。您遭受了经济损失，也的确很难过，我很理解您。这样，您先不用交费，我可以先帮您跟业主谈谈，如果能够谈下来，业主退还的金额您觉得满意，能够达成协议，我们就收费业主退还金额的百分之二十；如果谈不下来，我们不收费。如果以后起诉的话，您支付五千的车马费用，之后的判决如果我们赢了，我们收判决金额的百分之二十。您一家人考虑一下？”
陈清颖道。
百分之二十的风险代理，是一个很适中的收费。而对当事人来说，事前不收费的诱惑是很大的。
协议谈成，签订，前后一个半小时。
送走了房东阿姨一家人，杜蘅主动与陈清颖击掌。
“你太厉害了，哪里是职场新人，简直是谈案的高手啊……如果没有你，我觉得我和他们会互相折磨到崩溃，不欢而散的。”
杜蘅由衷的说道。
“你做商事案子多了，接触的人都是中高层，彼此都能够get到点，你说话习惯。我呢，之前跟一些不学无术的富二代太太混了很久，最是知道怎么去跟那些不能够交流的人交流……”陈清颖总结着。
“这是律师的最黄金技能，有你太幸福了。”杜蘅抓着陈清颖的袖子说道。
“你觉得这个案子，如果打官司能赢么？”
“有关部门的政策，不可能涉及到非强制条款，如果是想无争议的赢下来，很难。如果这个案件适用于情势变更，虽然有点牵强，但是说的过去。本来合同保证的是交易安全，交易的可预测性；现在导致交易不安全的是政策，从公平角度来说，业主归还一部分，于情于理也是合宜的。”杜蘅分析着。
“一起努力，一场艰难的小案子。同是公权力车轮下的庸咏小民……”
杜蘅与陈清颖第二次击掌。